El Tribunal Supremo, en su sentencia de 23 de enero de 2023 (recurso de casación 183/2021), estableció que la Administración no puede determinar el valor real de un inmueble aplicando coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral, y que debe justificar por qué considera que el valor declarado es dudoso antes de iniciar una comprobación. Si te han girado una liquidación complementaria por este método, es recurrible.
Actualizado el 7 de agosto de 2026 por NpC Asesoría, asesoría fiscal y financiera en Barcelona.
¿Qué es una comprobación de valores?
Cuando compras un inmueble, declaras un valor y liquidas el impuesto correspondiente: Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados o Sucesiones y Donaciones, según el caso. La Administración autonómica puede después revisar ese valor y, si considera que es inferior al real, girarte una liquidación complementaria con la diferencia, más intereses y a veces sanción.
El problema histórico ha sido el método: durante años se aplicaba un coeficiente sobre el valor catastral, sin visitar el inmueble ni analizar su estado concreto.
Qué dice la sentencia del Tribunal Supremo
El caso analizado era el siguiente: una sociedad adquirió una finca, la valoró en 408.000 € y liquidó 6.120 € de AJD. La Consejería de Hacienda de Castilla y León tasó la propiedad en 1,06 millones mediante dictamen de peritos de la Administración y exigió 10.419,59 €.
El Supremo fijó dos criterios que son los que hoy sirven para recurrir:
- Hay que justificar antes de comprobar. La Administración debe motivar por qué el valor declarado le resulta dudoso. No puede comprobar de forma automática y masiva.
- El coeficiente sobre valor catastral no sirve. El método de estimación por referencia a valores catastrales multiplicados por índices no es idóneo, por su generalidad y su falta de relación con el bien concreto.
El valor catastral es un indicador relevante, pero no puede ser el único medio para determinar el valor real de un inmueble.
¿Y el valor de referencia del Catastro?
Aquí es donde hay que ser honesto con el matiz. Desde 2022 existe el valor de referencia del Catastro, que funciona como base imponible mínima en Transmisiones y en Sucesiones y Donaciones, e invierte la carga de la prueba: ahora es el contribuyente quien debe demostrar que el valor real es inferior.
El Ministerio de Hacienda sostiene que la sentencia se refiere al método anterior de comprobación de valores y no al nuevo valor de referencia. Nuestra posición es que buena parte de los argumentos del Supremo son trasladables, porque el problema de fondo es el mismo: una valoración generalista que no atiende al estado real del inmueble concreto.
¿Se puede recurrir? Cómo hacerlo
Sí, y la vía habitual es esta:
- Tasación pericial contradictoria o recurso de reposición, según convenga en cada caso.
- Reclamación económico-administrativa ante el TEAR, en el plazo de un mes desde la notificación.
- Prueba del valor real: tasación independiente, fotografías del estado de conservación, testigos de mercado comparables en la misma zona.
El plazo de un mes es corto y es el error más frecuente: la liquidación llega, se deja encima de la mesa unas semanas, y cuando se reacciona ya ha ganado firmeza.
Qué hacemos en NpC Asesoría
Analizamos si la comprobación de valores está suficientemente motivada, preparamos la argumentación técnica y tramitamos la reclamación. Ya hemos trabajado recursos de este tipo para clientes que se encontraron con valoraciones muy por encima del precio real de compra.
Si has recibido una liquidación complementaria y no sabes si merece la pena recurrir, escríbenos desde la página de contacto. Puedes ver el resto de servicios en el área fiscal.
Preguntas frecuentes sobre la comprobación de valores
¿Qué plazo tengo para recurrir una comprobación de valores?
Un mes desde la notificación de la liquidación, tanto para el recurso de reposición como para la reclamación económico-administrativa. Pasado ese plazo, la liquidación gana firmeza y recurrir se vuelve mucho más difícil.
¿Puede Hacienda valorar mi inmueble solo con el valor catastral?
Según la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2023, el método de aplicar coeficientes sobre el valor catastral no es idóneo para determinar el valor real, por su generalidad y su falta de relación con el bien concreto.
¿Qué es la tasación pericial contradictoria?
Es el procedimiento por el que el contribuyente aporta la valoración de un perito propio frente a la de la Administración. Si ambas difieren por encima de determinados límites, interviene un tercer perito dirimente.
¿El valor de referencia del Catastro se puede impugnar?
Sí, pero la carga de la prueba recae en el contribuyente, que debe acreditar que el valor real del inmueble es inferior. Se impugna al recurrir la liquidación, aportando tasación y pruebas del estado real del inmueble.
Redactado por el equipo de NpC Asesoría.