El 7 de octubre se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 29/2026, el nuevo decreto de vivienda. Además de cambios en los contratos de alquiler, trae una reforma fiscal que afecta a quien alquila, a quien vive de alquiler, a quien tiene un piso turístico y a quien vende o hereda una vivienda.
Está en vigor desde el 8 de octubre, pero todavía tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, como tarde a principios de noviembre. El decreto anterior, el 26/2026, no se convalidó el 2 de octubre y quedó derogado. Si este tampoco sale adelante, las medidas con fecha posterior no llegarán a aplicarse.
Las fechas que tienes que apuntar
| Desde | Qué cambia |
|---|---|
| 8 de octubre de 2026 | Deducción estatal por alquiler para el inquilino. Exención al vender una vivienda vacía a una entidad pública. |
| 1 de diciembre de 2026 | IVA del 10 % en pisos turísticos y estancias cortas. IVA del 10 % en obras de viviendas alquiladas. Nuevos coeficientes de la plusvalía municipal. |
| 2 de diciembre de 2026 | Nuevas reducciones del IRPF para los contratos de alquiler que se firmen desde ese día. |
| 1 de enero de 2027 | Nueva escala de imputación de rentas para pisos vacíos y segundas residencias. Recargos del IBI, si el ayuntamiento los aprueba. |
Si tienes un piso turístico: IVA desde el 1 de diciembre
Es el cambio con más trabajo por delante. Hasta ahora, el alquiler turístico sin servicios de hotel estaba exento de IVA. Desde el 1 de diciembre tributa al 10 % cuando el mismo huésped se queda 30 noches o menos, aunque no prestes servicios de hotel.
No cambia nada si alquilas la vivienda en la que tú vives habitualmente, ni en los alquileres de más de 30 noches o de vivienda habitual, que siguen exentos.
Qué supone en la práctica:
- Darte de alta en el IVA (modelo 036) antes de diciembre.
- Facturar cada estancia con IVA y presentar el modelo 303 cada trimestre.
- Decidir si subes el precio o absorbes el 10 %, y revisar las reservas que ya tienes cerradas para diciembre.
- A cambio, podrás recuperar el IVA de tus gastos: reformas, mobiliario, limpieza, suministros.
Si tu piso está en una zona tensionada, como Barcelona, el ayuntamiento podrá además aplicarte un recargo en el IBI desde 2027: hasta el 50 %, el 100 % si tienes dos o más pisos turísticos y el 150 % si tienes cuatro o más.
Si alquilas una vivienda: cambian las reducciones del IRPF
Hoy puedes reducir el 50 % del rendimiento del alquiler, y más en algunos casos. Para los contratos firmados a partir del 2 de diciembre, la reducción depende de lo que hagas con la renta:
- Bajas la renta más de un 5 % respecto al contrato anterior: entre el 70 % y el 100 %.
- Mantienes la renta: 50 %.
- Subes la renta: entre el 40 % y el 15 %, cuanto más subes, menos reduces.
- Alquilas la vivienda por primera vez: hasta el 100 % si la renta está por debajo del índice de referencia, 50 % si no.
- Prórroga tácita del contrato con la renta dentro del índice: 80 %.
Los grandes tenedores quedan fuera de casi todas estas reducciones. Y el alquiler de temporada no tiene ninguna.
La buena noticia: los contratos firmados hasta el 1 de diciembre conservan las reducciones actuales. Si vas a firmar o renovar en las próximas semanas, haz números antes: la fecha de firma decide qué te aplica.
Si vives de alquiler: vuelve la deducción estatal
Desde el 8 de octubre, si tu base imponible es inferior a 33.007,20 €, puedes deducirte el 10 % de lo que pagas de alquiler de tu vivienda habitual.
- Con una base imponible de hasta 23.007,20 €, la deducción máxima es de 1.163 € al año.
- A partir de ahí baja poco a poco. Con 25.000 € de base, por ejemplo, el máximo es de unos 931 €.
- Ni tú ni tu familia podéis ser propietarios de otra vivienda a menos de 50 km durante la mitad del año o más.
Es compatible con la deducción catalana por alquiler, si cumples los requisitos de las dos. Lo que todavía no está claro es si en 2026 cuenta el alquiler pagado antes del 8 de octubre: habrá que esperar a lo que diga Hacienda.
Si tienes un piso vacío o una segunda residencia
Por un piso que no alquilas y que no es tu vivienda habitual, cada año declaras una renta calculada sobre su valor catastral. En 2026 sigue igual. Desde 2027 se aplica una escala sobre la suma de los valores catastrales de todos esos inmuebles:
| Valor catastral conjunto | Porcentaje |
|---|---|
| Hasta 100.000 € | 1,1 % |
| De 100.000 a 500.000 € | 1,5 % |
| De 500.000 a 1.000.000 € | 2 % |
| Más de 1.000.000 € | 3 % |
Con 250.000 € de valor catastral, la renta a declarar pasa de 2.750 € a 3.350 €. Afecta también a los no residentes con inmuebles en España.
Si el piso lleva más de dos años vacío sin causa justificada, el ayuntamiento podrá subirte el IBI desde 2027. No es automático: tiene que aprobarlo en su ordenanza y declararlo vacío antes, escuchándote. Tener el piso en venta o en alquiler, en obras o como segunda residencia cuenta como causa justificada, con límites de tiempo.
Si vas a vender o heredar una vivienda
- Plusvalía municipal: desde el 1 de diciembre cambian los coeficientes con los que se calcula. Antes de pagar, compara siempre el cálculo por coeficientes con la ganancia real, y quédate con el más bajo.
- Padres mayores en una residencia: si una persona mayor de 65 años o dependiente se ha ido a una residencia o a casa de un familiar, su piso sigue contando como vivienda habitual sin límite de tiempo. Así, al venderlo, puede aplicar la exención. Guarda la documentación del traslado y su motivo.
- Venta de una vivienda vacía a una entidad pública: hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia queda exenta si el piso llevaba dos años vacío y se vende por menos de 800.000 €. La exención es total hasta 200.000 € y se va reduciendo por encima.
Otros cambios
- Obras en viviendas alquiladas: desde el 1 de diciembre, las reformas en pisos destinados al alquiler como vivienda habitual pagan un 10 % de IVA, también si el propietario es una sociedad. Hay que pagarlas por banco, nunca en efectivo.
- Ayudas a la rehabilitación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: no tributan en el IRPF.
Qué te recomendamos hacer ahora
- Si tienes un piso turístico, prepara ya el alta en el IVA y tu forma de facturar.
- Si vas a firmar un contrato de alquiler, calcula la reducción antes de elegir la fecha.
- Si vas a vender, donar o aceptar una herencia, calcula la plusvalía por los dos métodos.
- Y mientras no se convalide el decreto, no tomes decisiones que no tengan vuelta atrás por medidas que aún pueden caer.
¿Cómo te afecta a ti?
Revisamos tus alquileres, tus pisos y tus próximas operaciones, te decimos qué cambia en tu caso y preparamos lo que haga falta antes del 1 de diciembre.
Revisamos tu caso o llámanos al 93 129 19 34.
En NpC Asesoría trabajamos por ti.
Preguntas frecuentes
Tengo un piso alquilado desde 2024. ¿Pierdo la reducción del 50 %?
No. Los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026 mantienen las reducciones que tenían.
Alquilo mi piso por temporadas de dos o tres meses. ¿Tengo que cobrar IVA?
No. El IVA del 10 % se aplica a estancias de 30 noches o menos, o cuando prestas servicios de hotel.
¿Me subirán el IBI automáticamente si tengo un piso vacío?
No. Lo tiene que aprobar tu ayuntamiento, no se aplica antes de 2027 y hay causas que lo evitan.
¿Qué pasa si el decreto no se convalida?
Queda derogado. Lo aplicado mientras estuvo en vigor se mantiene, pero las medidas con fecha posterior no llegarían a aplicarse.